原来如此!中国房地产飙到10倍杠杆
这是一个奇怪的时代，刚刚过了春节之后，国内多个城市的楼市出现火爆行情，朋友圈到处是排队购房的画面，一些中介甚至惊呼电话被打爆。在上海，一项目在开盘前的半夜就吸引了近百位购房者连夜排队，队伍中居然有人裹着被子。
打个比方，炒股就像去夜店high，碰见渣男的概率高。买房，特别是在一线城市买房，就像一个安静的暖男。随时在你受伤后，给一个温暖的怀抱。
近百位购房者连夜排队
中国房价泡沫有多大？
关于房市，近期京沪深之疯狂然人瞠目结舌，上海352套千万级新房一天被抢光，上海房东一天三涨价、链家利用房源垄断哄抬房价等新闻刺激着群众们的神经，于是你会看到如此多的千万富翁挤在一个大厅里。
中国房地产市场泡沫有多严重？经常有人引用格林斯潘的泡沫不可知论来反驳，认为泡沫只有破了才知道是泡沫。
好了，言归正传，泡沫的测量有多种方法，本篇仅从一个角度出发，就是估算下中国房地产市场的市值。
大空头查诺斯的计算：150万亿市值
房子形态上是钢筋水泥混合物，但在市场上摇身一变为一种资产。2014年艾经纬在《房市大衰退：33年房市变迁大推演》中计算过，截至2013年底，中国城镇住宅面积在207.4亿平方米~240.24亿平方米，农村为233.67亿平方米，合计高达474亿平方米。
根据2014-2015年城市新增的24.9亿平方米销售面积，即截至2015年底中国住房面积高达498.9亿平方米，注意这还不包括近两年农村新增的住宅面积。
那么，中国这么多房子值多少钱呢？作为资产，是要按市值计算的，不管建设之时是几块砖头，买的时候又是多少。
关于中国居民住宅市值的计算不多，仅有的几个数据也是不一致的。
西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁教授计算，2011年中国城市户籍住房资产价值为152万亿元（户籍有房家庭户均住房108万元*1.64亿城市家庭再乘以85.4%的住房自有率）。
上海财经大学陈杰教授计算，2011年中国城乡住房净资产合计应是120万亿元左右，是2011年中国GDP的2.4倍。
甘犁和陈杰的调查论据充实，但分歧也比较明显，其中一个分歧在于人口统计。因此笔者在本书中的人口计算依据2012年底城镇人口7.3亿（2010年第六次人口普查该数据为6.66亿人口）、住建部公布的人均居住面积也是基于人口普查数据计算的。
瑞银证券中国首席经济学家汪涛2011年2月计算，中国城镇住宅市值2010年为29.8万亿元，约占GDP的75%。其计算方法为1985年的住房总面积加上此后的住房累积竣工面积，再用3%的折旧率得出调整后的城镇住房存量面积。但用此结果倒推中国城镇住宅市价仅不足2000元/平方米，显然误差太大。
一直叫嚣做空中国的对冲基金经理詹姆斯·查诺斯2013年测算，中国房产市场的价值已升至GDP的300%－400%，即中国房地产市值在156万亿元~208万亿元。
中国房地产市值的几个测算（亿元）（《房市大衰退：33年房市变迁大推演》）
180万亿
现在来算一下，先从住宅类商品房销售面积计算，1986年~2015年全国商品房销售面积累计达117.34亿平方米，按照2015年底6472元/平方米的全国平均价格计算，到2015年底全国商品房价值75.94万亿元。
再计算高端住宅，1997年~2014年期间的住宅别墅、高档公寓类的商品房销售面积4.06亿平方米（注：2015年数据缺失），按照2014年底1.3万元/平方米的全国平均价格计算，到2014年底这部分商品房价值5.28万亿。
即是说，从1986年以来建设的住宅类商品房（含高端）到2015年底的市值合计为80.22万亿元，其中还没算2015年新增高端住宅的市值。
但这显然不全面，因为还有很多房子没计算在内，如加上计算1985年的抽样普查数据46.76亿平方米（其中被拆除多少无法统计），那么此部分市值约30.26万亿。如是合计约为110.48万亿元。
吓呆了吧！但这仍然不够全，还得加上城中村、城市边缘的小产权房，不过这就难以计算了。如果从城市人均居住面积计算，2013~2015年数据未披露，按增长20%计算，则中国城市住宅市值约为132.58万亿元。
此外，还要计算农村住房的市值。若按2012年底（注：最近3年数据未披露）农村人均住宅面积37.09平方米、6.3亿人口、1000元/平方米（粗略估价）计算，市值约为23.37万亿。
当然，如果农民伯伯说，凭什么你们城里房价5000多，我们农村就1000，好歹也要算1500啊。如果这么一算的话，就要超过40万亿了。如果再估算2013~2015年农村住房面积增加20%，那就得有48万亿元了。
也就是说，按照上述城市农村数据的估算，中国住宅类房屋市值至少在180.58万亿元。这简直是逆天了，这是什么概念？中国2015年GDP在67.67万亿元，中国房地产市值至少是GDP的271%！请记住，这还仅仅是住宅类房地产市值，还不包括商业地产的市值。
而美国2013年住房总市值占GDP不足70%（美2013年GDP为16.8万亿美元），上述的大空头查诺斯提到1989年日本住房总市值占GDP比例为375%。恩，看起来中国房地产市值似乎还有些空间吗？但还有多少？
牛熊更替才是经济史的真理
很多人会说牛市不言顶，是的，但压路机前的硬币真的值得捡吗？2015年一年2.5万亿元的房贷大跃进，不和2015年股灾前夕融资规模疯狂增长一样吗？有多少人安全从股市的顶部逃离了？
如此庞大的房地产市值占中国人民的财富比例是多少呢？西南财经大学经济与管理研究院《2014中国财富管理：展望与策略》报告显示，北京市民总资产的83.8%是房子，全中国平均是66%，而美国的房产占居民资产比例仅有35%。
很担忧，中国的富翁们将成也房地产，败也房地产，经济史上从来没有奇迹，阴阳牛熊更替，周期是经济历史长河中最古老且永恒的真理！
中国楼市：一线城市轮流暴涨为哪般？
一二线城市爆发抢房潮，楼市沸腾接近失控
2月26日，国家统计局发布2016年1月份70个大中城市房价统计数据，显示，一二线重点城市的房价全部呈现加速上涨态势。深圳房价环比涨幅最高，上涨4.1%，位列全国首位；上海第二，上涨2.6%；南京第三，上涨2.5%。
厦门上涨2.0%，合肥上涨1.5%，北京、福州上涨1.1%，杭州上涨0.9%，广州上涨0.8%。
1、房价国别比较准确度不高
房价作为宏观指标变量不存在合理的国别比较，只能提供部分参考价值。正如美国2008年金融危机时非银债务GDP占比为210%，1990年日本房地产崩盘时非银行债务占比为195%，韩国1998年金融危机时此指标为152%，硬性的拿中国一线城市与香港、纽约房价绝对值的数据类比来判断房价的方式可能值得商榷。长期来看这种结果即使合理，也不代表房地产短中期没有周期性波动。
2、房价上涨在相对环境来看，并非高的离谱，整体流动性推升局部特殊性
房地产市场作为一种资产，价格上升一部分是受到供求关系影响（2012年之前全国，2012年之后的一线与部分二线），一部分原因是货币现象。供求关系良好时，金融属性可以放大供求失衡的程度，导致价格大幅上涨（目前的一线城市），供求关系恶化时，可以抵消金融属性（目前的三四线城市）。大家现在讨论最多的是房价涨幅的绝对值，这里有一组数据可以供大家参考。1998年至今为期，城镇非私营部门平均工资增长7.5倍，北京月最低工资标准增长5.5倍，上海月最低工资标准增长6.2倍，同期M2增长13 倍。如果你觉得中国房地产市场整体价格涨得比上述几组数据更离谱，那么的确有大问题。否则，可能就是呵呵。
3、2012年之后宽松的货币环境与相对紧张的供求关系是一线城市轮流暴涨的主因
上述讨论的目的并不是宣称目前的房价是否合理，而是提示大家，房地产作为货币宣泄口，尤其在实体经济增长乏力时，较高的货币增速势必推升供求相对良好的区域的房价。2013年1月M2增速为 16.1%，2013年北京的学区房走出翻倍行情;2014年以来货币宽松而实体经济增速大幅下行，深圳房价2015年整体涨幅接近80%;2016年1 月份社融与信贷创下天量，随后2月份上海的房地产火爆到“咋不上天呢”。猜测资产价格的极端值与猜测你喜欢的妹子的心理一样，只有上帝和事后才能知道。
4、只要货币政策持续宽松，一线房地产价格拐点难现
从历史来看，房地产市场价格的逆转无外乎有两种，一种是货币政策收紧导致的类似日本1990年房地产价格破灭、美国2008年的信贷危机;另一种是日元抽紧、竞争性经济体货币崩溃溢出效应导致的 1998年韩国房地产市场价格的大幅调整。从中国目前现实情况来看，货币政策收紧导致房地产市场价格出现波动的概率更高一些。很难想象在地产库销比创历史新低以及12-13%的流动性投放下，一线城市房价会出现大幅调整。
2013年以来，中国M2与信贷增速一直保持在 12-13%，但固定资产投资增速已经从20%以上的中枢位置下降到10%。相对宽松的货币环境之所以对实体经济产业链通胀没有产生推动作用的关键因素是过去两年在投资增速大幅下滑的过程中，实体产业链上商品的价格表现类似于三四线城市房价，金融属性足够，但供求关系不支持通胀。随着过去两年房地产与制造业投资增速快速下行期暂时告一段落，加上1月份社融与信贷超预期投放，固定资产投资增速可能会在目前位置上稳住一段时间，实体经济产业链供求关系趋于均衡，产业链商品金融属性将逐渐显现，从而推升通胀水平，导致货币政策收紧，这可能是未来房地产市场面临的最大风险。
5、以房为鉴，周期品配置价值凸显
基于此，在大类资产配置中，2016年上半年周期品的配置属性大大提升。受益于供求关系均衡下的金融属性显现以及房地产价格上涨的溢出，在通胀实际导致货币政策收紧之前，周期品显然是一个好的资产配置方向。有别的是，历次周期中，通胀引起货币政策收紧预期都是资本市场表现好的后半段，而本次周期来看，股市仍处于底部位置，时间窗口足够。与此同时，2015年上半年大宗商品价格的回升与2016年统计局调整通胀分项权重，将2016年通胀的压力延到6月份之后。在需求温和回升的背景下，产能利用率低位降低了价格大幅波动的概率，具有固定生产周期的产品诸如农业、畜牧等在大类周期中表现将更为突出。
中国房地产真的不一样吗？
很多人会说，房地产市场和股市有很大的不一样，尤其中国。真的这样吗？
所有的金融市场本质上都是一样的。就看这24个月的中国经济改革措施，不就是美国版的马歇尔理论+供给侧改革等等吗？这些措施美帝用过，早在2000多年前，伟光正的古罗马帝国的皇帝们也用过。
美国去世后声名鹊起的经济学家海曼.明斯基在《稳定不稳定的经济》一书中，对金融体系的内在不稳定性导致经济周期波动的动态过程进行了很好的刻画，深入分析了经济泡沫发生的一般模型，经济泡沫由开始到最后破裂大致可分为五个时期：正向冲击、乐观的繁荣、非理性疯狂、获利抛售及大恐慌。
在经济史中，阴阳交替才是唯一的真理，历史一直在上演从繁荣到萧条。
房地产加杠杆的巨大风险：2015股市场外配资连环爆
为了说明房地产加杠杆的巨大风险，先带领大家系统回顾下2015年6月中国的A股市场是如何崩盘的，融资加杠杆又在其中扮演了何种角色。
发生于2015年夏季的A股系统性崩溃中，中国中车的暴跌是诱发性因素，场外配资黑洞是加剧股灾深化的连环爆杀手，而本质原因之一在于A股杠杆泛滥导致的内核期货市场化。
截至2015年6月18日，券商融资余额达到历史高峰22666.35亿元，券商还通过收益互换的方式给投资者提供了额外约0.3万亿的融资，场内融资总计大概2.5万亿元。再加上估算的场外配资规模1.5万亿元～2万亿元，A股市场场内外融资合计至少4万亿元。
2015年以来的两融余额情况
2015年6月沪深两市总市值超过50万亿元，那么融资盘比例就约在8%。而在美国这一比率最高的时候也没超过3%，而在次贷危机之后则一直不到2%。在日本，这一比率更是长期低于 1%。而中国台湾虽然曾在1998年泡沫高涨时期把这一比率推到了接近5%的高位，但在近些年也已回落到1%左右。
显然，我国目前的融资余额占股市市值比重仍明显高于国际水平。
股市融资余额占比的国际比较
后来的事情大家都清楚了，股灾中连环爆仓，下跌10%，1：8的融资盘被强平，助推市场下行，触发1：6的融资盘，如是循环，一直杀到正常1：1的券商融资盘，于是2015年6月26日起多日出现开盘即千股跌停的局面。
其实如果没有融资盘，哪怕类似2008年大熊市的下跌，投资者接受不了止损也可以像鸵鸟一样把头扎进沙堆，并不会高强度的被迫卖出打压价格。
2.5万亿房贷大跃进背后的3个数据警报
那么中国房地产市场的融资规模呢？
2015年全国房贷增长2.5万亿元，这是什么水准？这是占2014年2季度以来房贷总额的70%，占20年来房贷余额总量的近20%，细思极恐！
2014年4季度以来的房贷大跃进
从2011年中国住房贷款、信贷增长、居民中长期贷款增长的季度性数据，发现个人购房贷款增长占信贷余额增长从2014年四季度一路飙升，2015年9月该数据为20.96%，2015年12月该数据大幅飙升至38.46%。
购房货款占居民中长期货款比
而在居民户中长期贷款比例中，从2014年3季度的55%飙升至2014年4季度85%，一直到2015年底期间该数据未曾低过76%。也就是说，80%左右的居民借贷都是用于买房了。
给你10倍杠杆就敢买1000万的房子？
2016年2月2日，央行、银监会宣布将不限购城市首付比例最低可至20%，二套房首付比例降至30%。
20%的首付意味着什么？意味着相当于5倍杠杆去买房，但杠杆远远不止这些。很多房屋中介和地产商还向买房者提供首付贷，这也可以当作房地产市场的场外配资。
也就是说，在非限购的城市中购一套500万元的房子，按照最新的首付政策规定首付需要100万，税费暂不计。那么，买房者只需自己掏出50万元，再通过金融中介公司获取首付贷50万，然后再以此向银行申请贷款400万元。这么一算，买房者的杠杆上升到10倍。
如果再考虑金融中介的资金杠杆，那么整个金融系统的杠杆何止10倍？
据统计，目前房地产交易市场中，三成购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的。据各大中介公司公开宣传数据可以推算：链家约有2100亿元使用了杠杆成交，房天下大约2000亿元，我爱我家大约也有 800亿元，而整个中介行业通过“场外配资”实现购房成交金额或早已超过1万亿元。
据上海市建委政府部门人员在内部透露，按照目前推断，链家一个城市约3000套房屋借用了金融杠杆，再加上一环扣一环的连环配资，远超过3000组家庭。
杠杆隐蔽，但仍是一把双刃剑！
和A股市场一样，房地产市场的杠杆化内核进一步被强化，随着诸如“上海房东一天跳价次”的新闻刺激神经，短期房价加速上涨，而这进一步刺激首付款融资和个人按揭贷款的规模增长，这也就是我们所看到2015年2.5万亿房贷的大跃进。
给我一个杠杆，我可以撬起地球。但别忘了，融资盘具有天然的脆弱性。股市中是这样，房地产市场中也是这样，只不过房地产市场贷款比较隐蔽些，不如股市中每天都公布融资融券数据，房市中每个季度才公布。但这种隐蔽性其实加大了泡沫破裂的成本，一旦潮水退去，发现在裸泳的被击杀的速度会很快。
另外，融资盘存在强平机制，虽然房市中不如股市HOMS系统中那么手起刀落就强平了，但金融中介砍仓也不会犹豫的，这就是为何2011年温州出现了很多房屋被法院查封的案子了。
简而言之，杠杆成为市场波动的放大器，在上涨的市场阶段，融资买入推动了股价和房价的的进一步上涨，而这又刺激着融资买入的动力，但当市场下跌模式开启时，融资盘平仓和房价下跌则形成了负反馈。
市场急促崩溃情形从来不少见，A股不用说了，期货市场更是常见，如2011年5月初的白银市场崩盘，一则本.拉登被美军击毙的新闻被发酵成美元王者归来，引发了白银期货连续暴跌数日，类似的还有2013年4月12日黄金市场崩盘。
延伸阅读：从日本楼市泡沫说开去——再论一线城市房价问题
1、上个世纪90年代日本楼市泡沫最疯狂的时候东京房价到底有多贵？
很多人都知道上个世纪90年代日本楼市和股市出过一次大泡沫，很多也听说过“东京的地价可以买下整个美国”的故事。但是，90年代日本房地产最疯狂的时候，东京的普通住宅到底有多贵呢？
1990年，日本房价最疯狂的时候，东京圈（相当于北京）的人均年收入为694.1万日元，（相当于今天人民币39万元）。
使用面积75平方米（折合建筑面积约为100平方米，精装修）的中高层住宅（相当于中国的商品房），距离圈十公里以内（大概相当于北京5环以内）的均价为39万*18.7=729万元，折合7.29万元/平方米。
距离圈20~30公里均价（相当于北京5环~6环均价）为39万*8.95=3.65万元/平方米。
要知道这可是在日本经济最鼎盛的时代，人均收入达到39万人民币，最疯狂时期创造的房价最高值，此后东京房价地价一路下跌，最多时跌幅70%，直到现在，26年以后，东京房价也仅恢复到当初高点的50%左右而已。
回头看我们的一线城市，人均收入仅为当初东京的1/3~1/5，可房价基本上已经与东京房价泡沫鼎盛时期接轨，那么未来一线城市房价继续飙升的空间和动力在哪里？东京房价泡沫破灭后跌了70%，我们的一线城市呢？
2、人口净流入房价就不会跌？
现在人们看多一线房价看空三四线房价的一个最主要理由就是一线城市人口净流入而三四线城市人口在净流出，潜台词就是说只要人口在净流入，那么房价就只会涨不会跌。
事实真的这样吗？日本总务省发表的《人口移动报告》表明，２０１４年日本首都圈（东京都及周边三县）的流入减去流出的净流入人口为１０９４０８人，比上年增长１２８８４人，连续１９年增加。
可即使这样，依然不能阻止东京房价从最高点暴跌70%，至今依旧打5折的命运。
可见，人口净流入并非房价只涨不跌的理由，当泡沫积累到一定程度开始破裂的时候，所谓人口净流入是无法阻挡房价下跌的。这个道理和股市泡沫破灭时是一样的。
3、一线城市涨的多跌的少？
六大一线城市住宅地价指数90年到15年下跌75%，同期除六大一线城市外地价指数下跌47%，一线城市跌幅远高于二三四线城市。
这个道理其实不难理解，因为下跌之前一线城市的累计涨幅远高于非一线城市，因此跌起来的时候也就更多。这和股市道理是一样的，估值越高，泡沫越大，熊市时跌起来就越狠。
4、目前一线城市房价在国际上处于什么位置？
悉尼，房屋均价65万澳元每套，大概相当于300万人民币/套。人均GDP约7万美元。
纽约，曼哈顿（类似北京二环以内）公寓均价96万美元/套，相当于6~8万人民币/平方米，纽约人均GDP约10万美元。
伦敦，公寓均价35万英镑/套，相当于3~4万人民币/平方米。伦敦人均GDP约7万美元。
香港，房屋均价约为10万人民币/平方米，人均GDP约为4万美元。
北上深现在房屋均价3~5万元/平方米，人均GDP1.6~2.2万美元。
目前国内北上深这三个一线城市的房价，从绝对值上看，在主要大都市中，已经超过东京等其他绝大多数发达国家的大都市房价水平，与伦敦，纽约，悉尼，新加坡等国际顶级大都市房价已经基本看齐，仅次于香港。
而我们一线城市的人均GDP以及人均收入水平，大概只有上述发达大都市的1/4~1/6左右。如果按照房价收入比计算，深圳目前的房价收入比已经超过30，为全宇宙最高。
一线城市的房价收入比就如同A股的创业板的市盈率一样，估值水平绝对可以傲视全球了。（1W以上美元GDP的大都市房价收入比的正常值应该在3~6左右，一般超过10就可以认定是泡沫）
可以说，香港，这个全世界房地产发展最畸形的奇葩，算得上是世界上仅存的可以被房价多头拿来证明“一线城市房价不高，未来依旧有上涨空间”的遮羞布了。
除此之外，几乎所有证据都指向一线城市的房价已经贵的离谱，一线城市的房价收入比已经远超合理水平，一线城市的房价已经透支了未来至少十到二十年的收入增速了。
这样一个离谱的估值水平（房价收入比相当于国际大都市平均水平的5倍），就如同曾经100多倍pe的创业板（市盈率相当于世界股市平均水平的5~10倍以上）是否真的可以不受地球引力约束，到底还能支撑多久？
5、一线城市未来是否真的只有利好没有利空吗？
第一、绝对和相对的高估值。
一线城市的房价绝对值在主要都市中已经仅次于香港，房价收入比（超过25）、租售比（不到2%）等估值水平已经全球最高，到了高处不胜寒的地步。第二、货币政策转向。
本轮一线城市房价上涨，一个重要原因是央行为了配合供给侧改革稳经济而实施了宽松的货币环境。目前正是近年来货币最宽松的时刻。未来一旦供给侧改革告一段落或者经济企稳复苏，那么货币政策货币政策就会逐渐收紧，楼市继续上涨的预期可能就会改变。第三、一线城市人口流入趋缓
近年来，一线城市人口政策呈逐渐收紧的态势，一线城市的人口流入会逐渐趋缓。第四、高房价成为贫富差距恶化，社会结构不稳定的主要原因。
房价尤其是一线城市房价的持续上涨，已经成为中国社会贫富差距持续恶化的最主要原因，有房者和无房者成为两个世界的人，贫富差距的持续恶化积累到一定程度必定引发社会危机。本届政府左倾态度明显，因此未来一旦经济企稳，几乎必然会拿一线房价开刀。6、一线城市房价暴涨是因为房价绝对数量不足吗？到底有没有解决高房价问题的方法？
一线城市的房价持续快速绝非源于房子绝对数量不够供不应求，否则的话，一线城市的租金水平也应该与房价同幅度上涨。
可事实是，近十年来，一线楼市的平均租金上涨约1~1.5倍，而房价涨幅超过5倍，租售比从5%一路下降降到不到2%，也就是说房价的涨幅是房租涨幅的2~3倍。
可见，一线房价持续暴涨的根本原因在于房屋分配不均而非绝对数量不足。一线城市早就已经进入了存量二手房时代，现行限购政策表面看起来是在抑制投资需求，缓解了需求压力，但由于限购指标的存在，多套房所有者如果将房子卖掉就再也买不回来了，因此除非不得已这些人是绝对不会卖房的。
现行限购政策在抑制需求的同时也在抑制二手房供给，这是限购政策难以解决一线城市房价问题的根本原因。
未来解决一线高房价的方法就是在限购基础上对多套房开征累进房产税，遗产税以及房屋空置税以及从严征收转让所得税。这些政策会让囤房成本大增，炒房者无利可图，巨量的二手存量房源就会被逼入市场，在加大二手房的供给的同时又抑制了投资投机房产的需求，高房价问题自然解决。
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