原来如此!中国房地产飙到10倍杠杆

2016-02-29 | 来源: 环球老虎财经 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

　　那么，中国这么多房子值多少钱呢？作为资产，是要按市值计算的，不管建设之时是几块砖头，买的时候又是多少。

　　关于中国居民住宅市值的计算不多，仅有的几个数据也是不一致的。

　　西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁教授计算，2011年中国城市户籍住房资产价值为152万亿元（户籍有房家庭户均住房108万元*1.64亿城市家庭再乘以85.4%的住房自有率）。

　　上海财经大学陈杰教授计算，2011年中国城乡住房净资产合计应是120万亿元左右，是2011年中国GDP的2.4倍。

　　甘犁和陈杰的调查论据充实，但分歧也比较明显，其中一个分歧在于人口统计。因此笔者在本书中的人口计算依据2012年底城镇人口7.3亿（2010年第六次人口普查该数据为6.66亿人口）、住建部公布的人均居住面积也是基于人口普查数据计算的。

　　瑞银证券中国首席经济学家汪涛2011年2月计算，中国城镇住宅市值2010年为29.8万亿元，约占GDP的75%。其计算方法为1985年的住房总面积加上此后的住房累积竣工面积，再用3%的折旧率得出调整后的城镇住房存量面积。但用此结果倒推中国城镇住宅市价仅不足2000元/平方米，显然误差太大。

　　一直叫嚣做空中国的对冲基金经理詹姆斯·查诺斯2013年测算，中国房产市场的价值已升至GDP的300%－400%，即中国房地产市值在156万亿元~208万亿元。

　　

　　中国房地产市值的几个测算（亿元）（《房市大衰退：33年房市变迁大推演》）

　　180万亿

　　现在来算一下，先从住宅类商品房销售面积计算，1986年~2015年全国商品房销售面积累计达117.34亿平方米，按照2015年底6472元/平方米的全国平均价格计算，到2015年底全国商品房价值75.94万亿元。

　　再计算高端住宅，1997年~2014年期间的住宅别墅、高档公寓类的商品房销售面积4.06亿平方米（注：2015年数据缺失），按照2014年底1.3万元/平方米的全国平均价格计算，到2014年底这部分商品房价值5.28万亿。

　　即是说，从1986年以来建设的住宅类商品房（含高端）到2015年底的市值合计为80.22万亿元，其中还没算2015年新增高端住宅的市值。

　　但这显然不全面，因为还有很多房子没计算在内，如加上计算1985年的抽样普查数据46.76亿平方米（其中被拆除多少无法统计），那么此部分市值约30.26万亿。如是合计约为110.48万亿元。

　　吓呆了吧！但这仍然不够全，还得加上城中村、城市边缘的小产权房，不过这就难以计算了。如果从城市人均居住面积计算，2013~2015年数据未披露，按增长20%计算，则中国城市住宅市值约为132.58万亿元。

　　此外，还要计算农村住房的市值。若按2012年底（注：最近3年数据未披露）农村人均住宅面积37.09平方米、6.3亿人口、1000元/平方米（粗略估价）计算，市值约为23.37万亿。

　　当然，如果农民伯伯说，凭什么你们城里房价5000多，我们农村就1000，好歹也要算1500啊。如果这么一算的话，就要超过40万亿了。如果再估算2013~2015年农村住房面积增加20%，那就得有48万亿元了。

　　也就是说，按照上述城市农村数据的估算，中国住宅类房屋市值至少在180.58万亿元。这简直是逆天了，这是什么概念？中国2015年GDP在67.67万亿元，中国房地产市值至少是GDP的271%！请记住，这还仅仅是住宅类房地产市值，还不包括商业地产的市值。