[北京] 北京楼市“小阳春”:鸡娃家长不再追捧海淀学区房
这套房所在的北京昌平区天通苑板块,占地面积8平方公里,拥有645栋楼,被称为“亚洲最大社区”,也是刚需一族首次置业的典型项目。
从最初418万元的挂牌价,到最后386万元的成交价,林峰一夜间砍了32万元——去年此时同户型价格则超过440万元。根据中介提供的历年成交记录,小区均价已经跌回到2018年的价格。
“原本没指望在北京买房,后来看到二套房首付下降到4成,加上贷款利率下调,就开始看房。”3月上旬,在互联网大厂工作的林峰告诉腾讯财经《潜望》,虽然也担心未来可能有失业风险,但感觉再降也不会这么厉害,遇到价格合适的就果断出手了。
在北京这样存量房占据主导的市场,“卖一买一”的置换链条构成成交主力。因此,只有当林峰这样的刚需不再观望,大量入市,置换链条才能启动,市场逐渐恢复流动性。
从3月份的二手房成交数据来看,北京楼市似乎有了一点“小阳春”的迹象。麦田房产统计称,截至到3月11日,当月已网签3800套,环比上月同期上涨74.8%,但同比去年3月仍下降44.8%。
按照中原地产首席分析师张大伟的解读,现在市场热度刚刚起来,热度是去年的80%,还没完全反应到新房市场,预计3月二手房成交量1.5万套。“这可能是历史最弱的一次小阳春。最大的不一样是,往年小阳春多多少少都涨价,今年量涨了还在降价。”
以价换量,海淀学区房风向标折价四成
鸡娃的家长们追捧学区房,这是往年助推小阳春行情的核心因素,但多校划片、中产观望等多种因素造成学区房难现火热的场景,尽管2024年仍是幼升小的入学大年。
以蜂鸟家园小区为例,因户型小总价低、对口牛校中关村三小,其素有海淀学区房风向标之称。
一位深耕万柳片区超10年的经纪人告诉腾讯财经《潜望》,蜂鸟家园1月至今才卖了7套,而2021年1月单月就曾卖了14套,现在一居室已从最高点的1000万元,直降至620万元,两居室则从近1500万元降到1100万元,回到了2016年的水平。放眼整个万柳板块,往年每月成交25-30套,但这个月才卖了8套。
相较之下,另一所海淀牛校中关村二小因学位相对充足,其划片的华清嘉园小区成交更热。上述经纪人统计称,正常月份该小区成交3-5套,虽然2月份零成交,但进入3月市场开始活跃,截至目前已经成交4套,还有两三个单子卡在价格上,成交一下子活跃之后,业主预期也发生了变化。
荣丰2008小区户型小、总价低、楼龄相对新,是西城落户上学的刚需首选。
一位该小区业主对腾讯财经《潜望》称,自己两年前买这套房时压根没实地看过,20多平米,总价达到425万元,准备等孩子上学用完名额就卖了。上月满2年考虑卖掉,但市场价已经跌到了320万元,“当时算次高位接盘,本来也做好了亏二三十万的准备,但没想到占坑学区房恶化到这种程度,割肉也舍不得”。
以价换量,仍是当下二手房成交的主导因素。
麦田房产统计称,春节假期后,虽然市场带看量呈现逐步回暖之势,但回暖速度和力度明显不及去年同期。3月份,北京二手房挂牌均价环比上月下降0.4%,挂牌量环比上月上涨0.18%,议价空间和上月相比缩小0.06个百分点,买方依然占据议价主动权。
挂牌17万创新高,“先买后卖”客户面临违约
腾讯财经《潜望》了解到,截至到3月12日午间,北京链家后台挂牌量已达到17.13万套,为历史最高值,环比已攀升了1万套左右。
对于这17万+的挂牌量,安居客在近期一份市场报告中分析称,占比50%以上的房源总价在500万元以内,只有18%的房源总价超过了800万元,而2000万元以上的豪宅占比仅有2%左右,楼市分化越发明显。
置换链条打通,市场才能真正触底复苏。而眼下,苦于房子难卖或割肉太狠,一波“先买后卖”的置换客群正面临着违约风险。
去年8月,家住海淀的宋悦就近定了套四居室,卖家给了半年的周期。同时,她也把自家三居摆上货架,尽管每周都有好几组买家看房,但几乎没有人出价,想买三居的大多要卖掉自己的两居或一居,要么对方付款周期匹配不上,要么全款客户想要价格砸一个大坑。
眼看合同即将到期,她不得不追加了50万元的首付款,换来了半年的窗口期。
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