岌岌可危萬科的底牌捂不住了(圖)

2024-04-16 | 來源: 新浪 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

2024年3月29日，萬科發布了2023年財報。報告顯示，2023年營收4657億、同比下降7.56%；歸母淨利潤298億，同比下降43.1%；經營活動現金流淨額39.1億，同比增加42.2億。營收降幅不算大，利潤縮水但畢竟沒有虧損，但真正讓投資人擔心的是銷售持續低迷和債務風險。

萬科能否“活下去”，主要取決於房地產市場的復蘇。其次是看手裡有多少底牌。

最大的憂患是銷量持續低迷

疫情沖擊下，2020年Q1萬科合同銷售金額仍達1379億，同比下降7.7%；Q2降幅收窄至1.1；Q3、Q4增幅分別為22.7%、36.2%。2020全年，萬科合同銷售金額7041億，同比增長11.6%。

2021年，萬科的“好日子”只有三個月：Q1合同銷售金額1795億，同比增長30%；Q2同比下滑4%；Q3同比下跌28%，Q4跌幅30%；

2022年Q1-2023年Q2，合約銷售連續六個季度穩定在1000億以上；

2023年Q3、Q4有些松動；2024年Q1合同銷售金額580億，同比下降43%。

面對行業不景氣，萬科沒有馬上實施降價：2021年Q3、Q4，銷售面積下降36.5%、38.6%，但銷售均價分別上漲13.9%、14.5%。估計是基於這樣的判斷：潛在購房者有“買漲不買落”的心態，降價效果不見得好。

2022年下半年，單價開始松動，Q3、Q4先後降至1.54萬元/平米、1.48萬元/平米。降價只是止住了銷售面積環比下降的勢頭。

2024年Q1，合同銷售面積391萬平米，同比下降37.5%；

2022年Q1，合同銷售面積同比下降42.7%；2023年Q1，銷售面積同比降幅僅為1.1%，似乎穩住了陣腳；不料2024年Q1，銷售面積同比下降37.5%，約為2021年Q1的三分之一（2021年Q1，合同銷售金額、面積分別為1795億、1104萬平米)。

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萬科困境的關鍵不是內因，而是房地產行業持續低迷造成的資金周轉不靈。2024年1-3月，前100房企權益銷售總額6029億，同比下降48.1%。

回首往事，“刹車”晚了？

1）沒在第一時間刹車

今天土地儲備的多寡決定著明天的合同銷售規模。拿地節奏赤裸裸地反映房地產公司的激進程度，童叟無欺。

2017年，萬科新獲項目權益面積達2770萬平米；2018年、2019年分別為2490萬平米、2480萬平米；2019年末，萬科土地儲備達峰——在建權益面積、規劃權益面積分別為6170萬平米、3360萬平米，總計9530萬平米。2020年，萬科土地儲備橫盤於9510萬平米。但在建工程權益面積增加了211萬平米，說明萬科“外松內緊”，加緊建設；2021年，萬科獲取新項目的力度明顯放緩，全年新增權益面積1900萬平米，年末土地儲備微降至9340萬平米；2022年，萬科新增項目權益面積銳減至404萬平米，年末土地儲備降至7520萬平米；2023年，新增項目權益面積僅333萬平米，年末土地儲備5810萬平米（其中在建工程3730萬平米）；2020年“820座談會”提出“三線四檔5%”。2021年，萬科拿地規模僅略微回落至1900萬平米。

直到2022年才開始大力刹車，新增項目權益面積僅404萬平米；2023年也只有333萬平米。

回過頭來看，萬科“刹車”是有些晚，但誤判的原因是什麼？