分享:總結加拿大公寓樓的優缺點

2012-10-29 | 來源: 新浪博客 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

　　與亞洲和歐洲高密度的居住模式不同，加拿大城鄉處處散布著低層的獨立和半獨立屋，公寓樓的發展其實只是近五十年的事。有記載加拿大的第一個住宅公寓樓是1967年在愛民頓市登記的。到上世紀九十年代初期，僅有約百分之四的加拿大人是住在公寓樓中；到今天，這一數字已躍升到百分之十五。再看看多倫多市中心快速樹起的如混凝土森林般的高樓群，加拿大人越來越喜歡公寓樓這已是不爭的事實。對此，本文想談談公寓樓的優點和缺點供讀者參考。

　　公寓樓的英文名是Condominium，或簡稱Condo。其實，Condominium是指物業所有權的一種法律形式，是指一群業主各自獨立擁有他所購買的物業單元，同時又按比例共同負擔該群物業所共同擁有的公共區域。Condo可以是中層或高層公寓樓，也可以是中低層的商業物業如辦公樓或標准的工業園單位等。本文使用Condo最狹隘和最常用的含義，即居住用途的中層和高層公寓樓。

　　在介紹公寓樓具體的優缺點前，本文先要談一談擁有一個公寓樓單元所要支付的日常稅費以及支付的方法。很大程度上，公寓樓物業單元法律定位的不同決定了公寓樓單元所要負擔的日常稅費和支付方法，而這些日常稅費和不同的支付方法又進一步決定了公寓樓不同於其他物業形式的優點和缺點。

　　正如公寓樓的英文Condominium的法律定義，公寓樓（Condo）是指一群業主各自獨立擁有他所購買的物業單元，同時又按比例共同負擔該群物業所共同擁有的公共區域，因此，一個公寓樓單元的業主不但要負擔他所擁有物業單元的所有的直接稅費，還要按比例負擔該單元所在大樓公共區域的所有的間接稅費。一個單元直接的稅費主要有市政府的地稅，單元本身的保險費，單元所使用的水、電、汽和通訊費用，單元內部的維修、翻新和保潔等等；這些費用都是直接付給政府、服務提供商或維修包工頭等。而一個單元所負擔的公共區域的間接稅費主要有市政府公共服務如垃圾清運等的收費，大樓外牆、公共區域和整體機電系統的保險，大樓公共區域的水電汽費用，大樓公共區域如門廳、樓道、前後花園和康樂設施的保養和維護，大樓公共設備如冷熱風系統和電梯等的保養和維護，大樓所聘請專業管理人員的工資福利，大樓將來大型資本更新項目如屋頂、電梯等的儲備基金，等等。所有這些間接費用都會按比例分攤到每一個單元業主的頭上，由業主支付給大樓管理公司用於所指定的用途。

　　基於以上的介紹，相對於獨立屋和半獨立屋，公寓樓的優缺點就不難理解了。公寓樓主要有以下優點：首先，每一個公寓樓單元是有它自己獨立的物業權的，就是說該單元的業主是可以拿這個物業權到政府部門登記，把它拿到銀行抵押貸款，拿到市場上出售或轉讓等，這一點是與獨立屋和半獨立屋完全相同的。

加拿大雪鳥族賣房回國,震動美國佛州房地產市場

15年後加拿大將不再宜居大批人找不到工作...

美防長竟與家人分享"軍機" 川普最新表態

　　其次，公寓樓的主要優點還有公寓樓一般價格要比獨立屋和半獨立屋低，同時又給買家不同的地點、大小、結構和建築風格的選擇。公寓樓內部一般都有公用的康樂設施如游泳池、網球場和健身房等，業主足不出戶即可享受這些設施，得到身心娛樂；而獨立屋和半獨立屋的業主就沒有這個褔分了，要游個泳打個球什麼的，就可能不得不開車二三十分鍾去社區中心，還要排隊。大多數公寓樓會有保安設施、監控設施，住戶會有專用鑰匙進出，因此，公寓樓的安全性一般會高於獨立或半獨立屋。另外，公寓樓會有管理公司負責夏天剪草，冬天鏟雪，打理花園等戶外維護活動；而獨立或半獨立屋的住戶就必須親自動手，精心勤力地處理這些瑣碎事啦。

　　公寓樓最後還有以下這些容易被忽略的優點。公寓樓既然是地產物業，就會隨著地產市道的上升而上漲。同時，如公寓樓作為出租物業，易打理，省心省力。由於公寓樓寬廣的價格范圍，可作為首次置業人士的選擇，待積累資金後再以小換大。最後，專業管理公司的知識和經驗還有機會節省維修和管理費用。

　　說了那麼多公寓樓的優點，買公寓樓自住或投資公寓樓出租時，對公寓樓的缺點還是要有一個充分的認識。首先，如果作為投資者並著眼於中長期，本人認為公寓樓升值的潛力是不如獨立屋的。獨立屋擁有它自己的地塊；土地在中長期會持續並不可逆轉地增值。相比之下，公寓樓並不擁有它自己可視別的地塊；一個新的公寓物業一旦落成，中短期內其建築成本的通貨膨脹會抵消折舊而保值或增值，而從長期目標如五到七十年看，一個公寓樓會最終完全磨損掉。

　　還有，公寓樓的住戶會受到物業管理公司附例的諸多限制，如限制出租，限制養寵物，限制開聚會的時間和地點，限制訪客逗留，等等。如想買公寓出租，這些是必須弄清楚的先決條件。而公寓樓牆挨牆門對門的緊密居住方式，決定了住戶必須小心謹慎自己的生活方式；不然，隨時會引起鄰居關於氣味或噪音等的投訴。同時，公共設施費用的分攤是按一個已有固定的比例，因此，既使不使用某些設施也會無可避免地出一些怨枉錢。

　　最後，公寓樓最備受批評的還有管理的低效率和“逆向選擇”所帶來的浪費。因為並不是每一個住戶都熱心和關心所在公寓樓的管理；如果大多數業主都不出席管理會議、不投票，不稱職的管理人員就不會被選掉，而不稱職的管理就會導致浪費。有關“逆向選擇”，名詞可能不直接，但道理卻很好懂。假如一個公寓樓的熱水是共享的系統，而費用又是按已定比例分攤。則大家庭人口多的單元占便宜，用得多而只出一個固定的數；小家庭人口少的吃虧，用得少而要出固定的比例。因此，小家庭覺得吃了虧，就會逐步搬走；而人口更多的大家庭看到這方面有便宜可占，就會買房搬入。這個選擇過程的結果就是整個大樓的熱水消耗越來越大，浪費也越來越嚴重，小家庭會不堪重負，最後不計成本甩賣物業走人。